Rechtliche Bedingungen zu einem Immobilienkauf und -Pacht in Thailand für Nicht-Thais
Ein Haus in Thailand kaufen, für die zukünftigen Winterzeiten vorsorgen oder ganz umziehen - alleine in Hua Hin leben rd. 4.000 Auswanderer.
Die Auswahl an fertig gestellten Häusern - einzugsbereit, oder an Neubauvillen ab Plan ist gross und für jeden Wunsch gibt es meist gleich mehrere Objekte an verschiedenen Lagen. Kompetent helfen wir dabei in der richtigen Lage das beste Angebot aus einem unübersichtlichem Markt zu filtern.
Ist einmal das Traumhaus gefunden, gilt es die Abwicklung sicher zu stellen.
Da der Nicht-Thai in Thailand kein Land als Eigentum kaufen kann, sieht das thail. Recht eine Miet- bzw. Pachtoption für Grundstücke vor: Die längste auf dem Grundbuchamt zu registrierende Mietdauer beträgt 30 Jahre, und wird "Leasing" genannt. Ein solch korrekt auf dem Grundbuchamt registrierter Leasingvertrag garantiert dem Pächter eine 30-jährige Nutzung von dem Grundstück. Nach Ablauf der 30 Jahre ist der Miet-/Pachtvertrag erloschen*.
Ein sorgfältig formulierter Zusatzvertrag zwischen Pächter und Landlord bzw. Landeigner durch einen guten, seriösen Rechtsanwalt sichert weitere Rechte des Käufers, der für das "Leasing" i.d.R. den gesamten Kaufpreis bezahlt hat - und entsprechend auch möglichst die selben Rechte und Pflichten wie ein Eigentümer wünscht.
In diesem wichtigen Zusatzvertrag wird die 2-fache Erneuerung des Leasingvertrages nach Ablauf der ersten 30-Jahres Periode aufgeführt, auch die Verpflichtung des "Landlords bzw. thail. Landeigners" einen Verkauf bzw. Übertragung aller Rechte des Pächters an Dritte Parteien ohne weitere Zahlung an ein Grundstück zu unterstützen, auch die Übertragung von Rechten + Pflichten an Rechtsnachfolger im Todesfall des Pächters.
Ein guter RA wird ein Testament zugunsten des Pächters aufsetzen, im Todesfall des Landlords / Landeigners. Der Pächter kann zwar nicht Eigentümer des Grundstückes werden, jedoch dessen Verwalter.
Ein Gebäude (Haus) wird der Nicht-Thai bzw. Ausländer als Eigentum registrieren / bauen lassen wenn zuvor das Grundstück geleast wurde.
Oft wird ein Haus angeboten, das sich im Eigentum einer "Company" befindet. Hier hatte in den meisten Fällen ein Ausländer eine Thai-Firma (halblegale bzw. illegale Scheinfirma ohne Personal/Aktivitäten) gegründet, um als Direktor die Immobilie alleine verwalten, bzw. "über die Firma" alleine besitzen zu können. Will der Käufer nun Haus, Land und Firma übernehmen, ist eine Abwicklung recht unkompliziert, jedoch ist eine gründliche Rechtsberatung sowie eine sorgfältige Vorgehensweise erforderlich. Zu beachten sei, dass Buchhaltung und Jahresabschlüsse erforderlich sind.
Siehe auch Beispiel einer Abwicklung in Hua Hin , Erklärung zu Grundstücksurkunden,
Ein Immobilienkauf "über" eine thail. Bekanntschaft, ohne eine gesicherte Abwicklung durch einen kompetenten Rechtsanwalt führt mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einem Verlust des Investments.
Der eine oder andere Bauträger oder ein privater Häuslebauer und -Verkäufer mag eine rechtliche Beratung sowie solide Verträge und deren Kosten für überflüssig halten. Schnell wird unterzeichnet und für ein Traumhaus bezahlt ohne die sichere Gewissheit, das eine "Erwartung", oder ein "Versprechen" ohne solide rechtliche Absicherung auch erfüllt wird. In Thailand werden Sie einen wörtlichen Vertrag nicht einklagen können. Uns ist ein Mustervertrag eines Bauträgers bekannt geworden, wo es im Kleingedruckten z.B. hiess: "wörtliche Zusagen und Abmachungen sind ungültig, und gelten als Werbung & Marketing".
Das thail. Recht ist in einigen Punkten dem gewohnten Recht der Heimat fern, eine solide Beratung und Vertragsprüfung ist unerlässlich.
Im Internet gibt es viele Aufsätze zu dem Thema Hauskauf in Thailand, verwirrend für Nicht-Sachkundige, nicht auf dem aktuellem Stand der thail. Rechtsprechung und nicht vertraut mit der örtlichen Praxis.
* zu beachten, das Grundbuchämter je nach Provinz mit unterschiedlichen Vorgängen vertraut sind, so können z.B. in Regionen in denen viele Auswanderer leben ein Pachtvertrag etwas alltägliches sein, in ländlichen Gegenden jedoch gänzlich unbekannt. Eine im Immobilienbereich kundige, provinzübergreifend arbeitende Anwaltskanzlei kann in solchen Fällen voraussichtlich weiter helfen.