Abwicklung und Rechtliches

Beispiel einer Abwicklung in Hua Hin

Bei Kauf einer Liegenschaft über uns

Bei einem fertig gestellten Haus wie auch bei einem Kauf "ab Plan" in einem Neubau Resort ist ein Deponat, ein Teil des Gesamtbetrages, zahlbar. Die Liegenschaft ist nachfolgend nicht mehr für andere Interessenten verfügbar, eine Abwicklung kann erfolgen. Die Höhe von einem Deponat beträgt evtl. THB 200.000 in einem Neubau Resort oder nach Vereinbarung bei einem Kauf von Privat. Bei einer nachfolgenden Stornierung durch den Käufer verfällt das Deponat zugunsten des Verkäufers, der die Liegenschaft wieder weiter zum Verkauf anbietet. Wichtige Detailfragen sollten daher vor Deponat geklärt sein.
Unser Rechtsanwalt prüft nach Auftrag die rechtliche Situation der Liegenschaft, erhält die erforderlichen Unterlagen des verkaufenden Eigentümers und Pächters (im Fall), und erstellt wir die erforderlichen Verträge. Zahlungsmodulitäten und Konditionen wurden zuvor zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart Der Zeitaufwand für den ersten Schritt beträgt ca. 7 - 14 Tage.
In dem Fall von einem Hauskauf von Privat: Eine Abwicklung erfolgt in 2 Schritten, Grundstück / Haus. Der Verkauf von einem Haus an einen Nicht-Thai muss öffentlich für 30 Tage durch das Grundbuchamt publiziert werden. Der RA wird diesen Schritt in die Wege leiten, es erfolgt noch keine weitere Zahlung durch den Käufer. Nach den 30-Tagen wird das Haus auf den Käufer übertragen und 50 % der Vertragssume ist an den Verkäufer zahlbar (in Bar oder durch Verrechnungsscheck, ausgestellt durch eine thail. Bank). Es werden auch Gebühren und Steuern auf dem Grundbuchamt zahlbar, deren Aufteilung vorab geklärt sein sollten (i.d.R. 50 % / 50 %). Nach der Übertragung von dem Haus wird ein Pachtvertrag mit 30-jähriger Laufzeit registriert, evtl. am selben Tag oder einige Tage später je nach Empfehlung des RA. Gleichzeitig wird ein privater Vertrag zwischen Landeigner und Landpächter unterzeichnet, der wichtige Optionen beinhaltet, z.B. Übertragung oder Vererbung von Rechten & Pflichten an dem Grundstück, Verkauf, Bebauung, 2-fache Erneuerung des Pachtvertrages nach je 30 Jahre, Übernahme sämtlicher Kosten bzgl. des Grundstückes, Übernahme von möglichen Einkommenssteuern in Bezug auf das Grundstück des Landeigners (Einkommenssteuer da Mieteinnahmen). Mit Eintragung von dem Pachtvertrag und Zeichnung von dem wichtigen Zusatzvertrag ist der Restbetrag in einem Zug zahlbar und ist eine Abwicklung bei Schlüsselübergabe abgeschlossen. Ein Haus sollte vor dem Gang zum Grundbuchamt untersucht sein, nach Abwicklung bestehen i.d.R. keine Gewährleistungsansprüche. Der Grundstückspreis = Pachtvertrag wird vollständig bei Pachtvertrag gezahlt, bei jedem Vorgang auf dem Grundbuchamt fällen neue Steuern und Gebühren an, sowie eine Aufwandsentschädigung zu Lasten des Pächters, jedoch keine weitere Zahlung für das Grundstück.
Bei einem Verkauf von Haus und Grundstück an eine thail. Person entfällt die Ausschreibedauer von 30 Tagen, Haus und Grundstück werden in einem Zug übertragen.
Kauf durch Firma: Im Fall das eine thail. Firma mit einem nIcht-thailändischen Geschäftsführer eine Liegenschaft erwirbt ist eine andere Vorgehensweise erforderlich, wenn gesetzliche Bestimmungen eingehalten werden. Die Übernahme einer Firma zusammen mit Haus, durch Eintragung des Käufers als "Geschäftsführer" mag möglich sein, ist aber illigal.

Anwaltskosten einer Abwicklung auf dem Grundbuchamt betragen je nach Aufwand ab THB 15.000 bis zu THB 100.000 je nach Aufwand und LIegenschaft, zahlbar durch den Käufer/Leasingnehmer (wir empfehlen die Kosten für eine sichere Abwicklung einzukalkulieren).

Die Kosten an Gebühren & Steuern auf dem Grundbuchamt werden in der Regel zu 50 % / 50 % zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die Kostenaufteilung auf dem Grundbuchamt ist ein Bestandteil der Verkaufsverhandlung.

Ein Pachtvertrag ist ein 30-jähriger Mietvertrag, der Verpächter(Landlord) ist u.U. 30 Jahre lang steuerpflichtig (Einkommenssteuern), falls sein Jahres-Einkommen eine bestimmte Höhe übersteigt. Diese möglichen Steuern sind durch den Pächter zahlbar. Je niedriger ein Pachtpreis für 30 Jahre angegeben ist, desto niedriger die Einkommenssteuer. Der niedrigste mögliche Preis ist der amtliche Schätzwert. Der thailändische Landeigner kann seine Steuern für 30 Jahre einmalig im Voraus oder jährlich zahlen.

Steuern und Gebühren: Es entstehen auf dem Grundbuchamt bei einer Eigentumsübertragung Kosten, die in Bar auf dem Grundbuchamt zahlbar sind.

Transfer fee (2%)
Business Tax (3.3%)*
Stamp Duty (0.5%)
Witholding Tax**

Im Vorfeld ist zu vereinbaren, wer welche Steuern zahlt. In der Regel werden Transfer Fee zu gleichen Teilen von Verkäufer / Käufer geteilt, während weitere Steuern durch den Verkäufer zahlbar sind.

Beispiel einer Veranlagung:

1. Angenommen das der amtliche Verkehrswert 5.000 Baht pro Qm beträgt
2. Die Fläche ist 1.000 qm
3. Der amtliche Verkehrswert beträgt gesamt 5.000.000 Baht
4. Der aktuelle Verkaufspreis beträgt 6.000.000 Baht
5. Der Verkäufer hatte die Liegenschaft 3 Jahre zuvor erworben

1.: Withholding Taxes

Der amtliche Verkehrswert beträgt gesamt 5.000.000 Baht
Abzug der Kosten des Besitzes für 3 Jahre für ist 77 % = 3.850.000 Baht Differenz = 1.150.000 Baht (5.000.000 - 3.850.000) Teilbar durch 3 Jahre als Eigentümer, Ergebnis = 383,333 Baht (1.150.000/3).
Besteuerung nach Progressionsrate
1 bis 80.000 = Steuerfrei
80.001 - 100.000 = 5 % (1.000)
100.001 - 383.333 = 10 % (28.333)
Gesamt = 29.333 Baht (1.000 + 28.333)
Multipliziert mit den Jahre als Eigentümer = 87.999 Baht (29.333 x 3).
In diesem Fall ist die Witholding Tax 87.999 Baht

2.: Goverment Fee for Transfer 2 % basierend auf den amtlichen Verkehrswert.

5.000.000 x 2 % = 100.000 Baht Die Transfer Fee ist 100.000 Baht

3. Stamp Duty In diesem Fall frei, weil die specific Business Tax angewendet wird (da weniger als 5 Jahre als Eigentümer).

4. Specific Business Tax

3,3 % an Specific Business Tax basierend auf den amtlichen Verkehrswert oder dem Verkaufspreis, je nachdem welcher Wert höher ist. In diesem Fall ist der Verkaufspreis höher als der Verkehrswert, daher 6.000.000 x 3,3 % = 198.000 Baht. Die Specific Business Tax ist 198.000 Baht.

In diesem Fall fallen Gebühren und Steuern von gesamt 385.999 Baht an.

Abwicklung in Hua Hin

Rosse Immobilien Co., Ltd. stellt alle erforderlichen Dokumente zur Verfügung und garantiert eine rechtlich abgesicherte Abwicklung. Preis- und Detailanfragen zu der Liegenschaft erfolgen von dem Kauf/Leasinginteressenten ausschließlich an die Agentur zur weiteren Abklärung mit dem Eigentümer/Verkäufer. Rosse Immobilien oder ein Rechtsanwalt kann von einem Eigentümer/Verkäufer oder auch durch einen Käufer durch eine Vollmacht zur vollständigen Abwicklung auf dem Grundbuchamt ermächtigt sein, inkl. zu der Verwaltung der Zahlung.

Rechtliches, allgemein

Nicht-Thailänder können in Thailand kein Grundstück als Eigentum besitzen.
Ein thailändischer Ehepartner kann ein Grundstück kaufen. Der Ausländer kann nachfolgend ein Haus auf seinen Namen bauen, als sein Eigentum.
Vorrangig empfohlene Variante für Europäer: Leasing, bzw. Miete für 30 Jahre. Mit zusätzlichem Vertrag, der Wiederverkauf, Bebauung, Vererbung, Erneuerung des Leasingvertrages regelt. Kaufpreis = Leasingpreis für 30 Jahre, einmalige Vorauszahlung.
Eine weitere Variante ist das "Usufruct Contract" in Deutschland vergleichbar dem Nießbrauch.

Ist die Ehefrau z.B. aus Thailand wird das Grundbuchamt keinen Leasingvertrag mit dem ausländischen Ehepartner akzeptieren. Der Ausländische (Geldgeber) kann seine Rechte in die Liegenschaft durch einen eingetragenen Usufruct Contract sichern. Unser RA formuliert den Vertrag und regelt die Registrierung auf dem Grundbuchamt. Kaufpreis = "Usufruct Contract" für 30 Jahre, Einmalzahlung.

Bei einem gewerblichem Investment in einem vorgegebenem Bereich in einer Höhe ab 40 Millionen Baht kann ein Antrag zur Zertifizierung durch das BOI (Board of Investment) eingereicht werden. Nach Zertifizierung und einer Dauer von 5 Jahren, kann ein Ausländer ein Grundstück von max. 1.600 qm in einer bestimmten Lage als ein privates Eigentum kaufen.

Grundbuchamt (Land Office) Hua Hin