zusammenfassende Schlussfolgerungen aus der bisherigen "Albtraum-Co.,-Ltd.-Saga"

1. eintrübung zu lichtblick 2 (s. unten, Neues von der "albtraum Co., Ltd.")

Etwa gleichzeitig mit der unter "Lichtblick 2" unten kommentierten Anordnung des Innenministeriums erreichte auch die Handelsregisterämter dicke Post. Nämlich eine Weisung des Handelsministeriums, welche dazu bestimmt ist, die auf die Companies Limited bezogenen Direktiven des Innenministeriums an die Grundbuchämter zu koordinieren. Insbesondere geht es darum zu verhindern, dass eine Company Limited im Hinblick auf eine Grundstückstransaktion kompatibel getrimmt wird (z.B. indem der ausländische Direktor vorübergehend durch einen thailändischen Platzhalter ersetzt wird).

Mit Wirkung ab 15. August werden die Handelsregisterämter daher sämtliche Co., Ltd.'s, welche entweder einen Ausländeranteil zwischen 40 und 49% oder einen solchen zwischen 30 und 39% und zugleich einen ausländischen Direktor aufweisen, untersucht. Dabei werden die Handelsregisterämter - in Zusammenarbeit mit dem zuständigen Landamt - die thailändischen Anteilseigner unter die Lupe nehmen und von Ihnen Aufklärung und entsprechende Belege verlangen, woher die Mittel zum Erwerb der auf sie lautenden Gesellschaftsanteile rühren.  Das Geld muss entweder aus ihrem privaten Vermögensbereich oder aus einem Darlehen stammen; ist der Darlehensgeber Ausländer, muss darüberhinaus der Nachweis erbracht werden, dass dieser den Betrag aus dem Ausland eingeführt hat.

Eine Rückfrage bei der zuständigen Behörde hat ergeben, dass Companies Limited, welche schon vor dem 15.08.2006 die Voraussetzungen für eine wie oben vorzunehmende Prüfung aufwiesen, nicht rückwirkend aufgearbeitet würden - jedenfalls solange keine anderslautende Anweisung nachfolge (sic!).

Dieses neueste Dekret ändert für SwissLaw indessen nichts; wir gehen davon aus, dass die von uns - wie unten im letzten Absatz unter "Lichtblick 2.. " ausgeführt - nunmehr getroffenen Massnahmen auch der Prüfung durch das Handelsregisteramt standhalten.

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Lichtblick 1: Eintritt von lic.iur Felix Stöckli, Rechtsanwalt

Vor einigen Wochen haben wir die längst nötige Verstärkung erhalten - aus der Innerschweiz. Kollege Rechtsanwalt Stöckli hat sich schon weitgehend eingearbeitet und mit der Klientenbetreuung begonnen. Hier können Sie ihn näher kennenlernen.

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Lichtblick 2: Neues von der "albtraum Co., Ltd."

Wir verzichten auf die wortgetreue Wiedergabe der inzwischen von seiten des thailändischen Innenministeriums ergangenen (und in ihrer Klarheit beispielshaften) ergänzenden Weisung. Vieles darin ist nicht für den Laien bestimmt - und das Ganze im übrigen zwar "sehr dringlich", wohl aber auch vertraulich und kaum fürs Internet bestimmt - zumal die uns zur Verfügung stehende Uebersetzung ins Englische keineswegs offiziell ist.

Die neue Weisung unterstreicht, dass die lokalen Grundbuchämter ihr Augenmerk in erster Linie auf Gesellschaften zu richten haben, welche beabsichtigen, im Liegenschaftsbereich tätig zu werden. Darunter fallen namentlich der Grundstückshandel, das An- und Ausmieten von Liegenschaften, Aktivitäten in der Hotellerie und in der Erstellung von Ferienhäusern.

Zu prüfen sind insbesondere - aber nicht ausschliesslich - Gesellschaften, deren Vorstandsmitglieder und/oder Anteilseigner Ausländer sind. Vorweg ist abzuklären, woher die thailändischen Anteilseigner die finanziellen Mittel zum Erwerb der Anteile haben. Hierzu dient ein von diesen auszufüllendes und zu unterzeichnendes Formular, worin sie ihr Einkommen und Vermögen sowie Einzelheiten zu ihrem Arbeitsverhältnis offenzulegen haben. All dies muss möglichst detailliert belegt werden. Es folgt die Erklärung, dass die Anteile für sich selbst und nicht für einen Dritten gehalten werden, und dass alle Angaben "nach bestem Wissen und Gewissen" gemacht wurden, in Kenntnis der Strafen und weitern Rechtsfolgen bei Widerhandlung gegen die Landgesetze.

Stein des Anstosses bilden neuerdings auch "unterkapitalisierte" Gesellschaften (bei den inzwischen doch markant gestiegenen Liegenschaftspreisen die Regel). In diesen Fällen wird die Liegenschaft vom ausländischen Anteilseigner mitfinanziert, indem dieser der Gesellschaft den ihr Eigenkapital übersteigenden Anteil des Kaufpreises als sog. Aktionärsdarlehen zur Verfügung stellt. Nunmehr wird verlangt, dass für diesen "Kapitaleinschuss" der Nachweis erbracht wird, dass eine adäquate Summe als Fremdwährung aus dem Ausland eingeführt wurde. Hierzu dienen die bislang bereits für den Erwerb von Condominiums durch Ausländer üblichen Bankdokumente (Zertifikat oder das Formular "T.T.3").

So restriktiv die neue Praxis der Landämter auch scheint, so lässt sie doch noch Spielraum - wenn auch mit einem deutlich höheren administrativen Aufwand.   SwissLaw hat unverzüglich reagiert und die neu zu gründenden und zum Erwerb von Grundeigentum mit ausländischer Beteiligung (wir nennen es einmal so) bestimmten Companies Limited auf Gesetzeskonformität getrimmt. Den legitimen Anliegen unserer thailändischen Mitarbeiterinnen - Nominees in unzähligen Companies - werden wir gerecht, indem wir die zahlreichen bereits bestehenden und durch uns betreuten Gesellschaften schrittweise den neuen Erfordernissen anpassen. Dies ist für uns mit markantem zusätzlichem Aufwand verbunden, den wir den Klienten überwälzen müssen. Die Gründungspreise mussten wir daher um rund 20% erhöhen, und für jeden von uns zur Verfügung gestellten Nominee fallen neuerdings Jahresgebühren von THB 500 - 1'000 an (je nach dem Nominalwert deren Anteile). Dafür erhalten unsere Klienten rückhaltlose juristische Aufklärung in mittlerweile 5 Sprachen (D, E, F, Sp, Th) und die Gewissheit, dass ihre Company  "state-of-the-art" strukturiert ist.

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Flurbereinigung oder Dolchstoss?

Die Albtraum co., ltd.

An den Billboards der regionalen Landämter prangt neuerdings eine Weisung des Innenministeriums. Es habe Meldung erhalten, wonach in Thailand registrierte, aber ausländisch beherrschte Firmen in gesetzeswidriger Weise Grundstückshandel betrieben. In diesem Zusammenhang wird auf die klaren Vorschriften der Landgesetze verwiesen, welche dem Ausländer den Erwerb von Grundeigentum verbieten. Davon erfasst werde auch das beliebte Vehikel der Co., Ltd.'s, sofern es sich bei den thailändischen Anteilseignern bloss um Strohleute handelt. Und gemäss dem "Alien Business Act" sei der Grundstückshandel ausschliesslich thailändischen natürlichen und juristischen Personen vorbehalten.  Die Grundbuchämter werden angewiesen, ihrer Pflicht nachzukommen und künftig bei allen Grundstückstransaktionen zu verlangen, dass bei gemischtnationalem Aktionariat oder bei einem ausländischen Direktor die Thai-Anteilseigner Einkommens- und Vermögensnachweise (über 5 Jahre zurück) vorlegen, woraus die Wirtschaftskraft der Betroffenen zum Erwerb der von ihnen gehaltenen Anteile hervorgeht.

Während Jahrzehnten hat die überwiegende Mehrheit der thailändischen Rechtsanwälte, Treuhänder, Buchprüfer und Immobilienagenten die Gesetze - gelinde gesagt - strapaziert, indem sie mit teils abenteuerlichen firmenrechtlichen und buchhalterischen Konstruktionen und ausgeklügelten Aktionärsbindungsverträgen die Fakten zu übertuschen versuchten: Dass der Investor, welcher die Co., Ltd. vollumfänglich finanziert, auch gleich deren Direktor ist und auch über sämtliche Stimmen der thailändischen Teilhaber verfügt, welche zumeist Mitarbeiter des die Firma gründenden Büros oder eigens zu diesem Zweck bereitgestellte juristische Personen sind.

In diesen Tausenden von Scheinfirmen ist der ausländische Investor, Direktor und Aktionärsvertreter - in vollendeter Personalunion - gleich auch noch der Mieter des einzigen Aktivums der Firma, nämlich des von ihr erworbenen Grundstücks. Damit die Sache auch den Anschein wirtschaftlichen Sinns  erhält,  bezahlt der Direktor/Aktionärsvertreter/Investor/Mieter einen virtuellen Mietzins, fein austariert. Damit dieser mit den Zinsen seines Aktionärsdarlehens (zur Kaufpreisfinanzierung)  praktisch voll verrechnet werden kann. Der klitzekleine, vom Buchprüfer noch gerade tolerierte Ueberschuss bildet dann den Unternehmensgewinn, welcher zurzeit einer Unternehmensgewinnsteuer von 15% unterliegt.

Wer als langjähriger Beobachter des Liegenschaftsmarktes - und dazu dürfen wir sicherlich auch das thailändische Innenministerium zählen - nicht gerade mit Blindheit geschlagen ist, kennt diese Fakten längst. Und weiss auch, dass es ohne diese Umgehungsgeschäfte weder den Boom (und die anschliessende Krise) der Neunziger noch die seit einigen Jahren wiederum zu beobachtende Ueberhitzung des Immobilienmarktes gegeben hätte.

Mein Kommentar: Während Jahrzehnten hat das Innenministerium die grosszügig geübte "Nachsicht" seiner Amtsstellen (gesetzliche Prüfungspflicht der Landämter, Meldepflicht der Handelsregister und der Steuerbehörden)  geduldet und die lizensierten Berufsstände (Anwälte, Treuhänder, Buchprüfer) frei walten lassen, damit der Profit eingefahren werden konnte (über die Gewinne der thailändischen Grossgrundbesitzer, Developer und der Banken, durch die Ankurbelung der ausländischen Investitionen und die Steuereinnahmen). Ist es nicht schiere Behördenwillkür und eines Rechtsstaates unwürdig, nun praktisch über Nacht alle diese von amtlicher Seite völlig unbehelligt und in guten Treuen errichteten Immobiliengesellschaften als rechtswidrig und die daran Beteiligten als Rechtsbrecher zu erklären? Es ist. Denn in einem Rechtsstaat muss die Rückkehr zur Gesetzeskonformität vor einem vergleichbaren Hintergrund heissen: Entweder man ändert das Gesetz gestützt auf die normative Kraft des Faktischen: Man erlaubt den Landerwerb durch Ausländer (allenfalls begrenzt auf 1 Rai pro Person), verbunden mit einer zweckmässigen Gewinnanteilsregelung des Staates bei entgeltlicher Handänderung, einem befristeten Veräusserungsverbot oder einer den Handel unterbindenden Vorkaufsrechtsregelung. Oder - wenn man die bestehende Regelung durchsetzen möchte - gibt dem Markt ausreichend Zeit (z.B. 1 - 2 Jahre), sich neu zu orientieren und gewährt den bestehenden "Illegalen" eine angemessene Frist - z. B. 3 bis 5 Jahre, um den Markt nicht zu zerstören - , den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen.

Ich gehe zwar nicht davon aus, dass die Suppe so heiss gegessen wird. Aber was diese überstürzt erlassene Weisung bereits ausgelöst hat, zeichnet sich schon ab: Auf den Landämtern herrscht tote Hose. Die vor der Vollendung stehenden, auf finanzstarke Ausländer ausgerichteten Projekte sind hochgefährdet. Deren allfälliger Absturz drückt auf die Preise, was sich auch auf die auf die Binnennachfrage ausgerichteten und mit Bankkrediten finanzierten Projekte niederschlagen wird.  Wenn indes die Banken die Werte der Kreditkollaterale nach unten korrigieren müssen und der Schuldendienst nicht mehr geleistet werden kann, steht der Einbruch der Wirtschaft vor er Tür. Wir werden sehen.

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KREDITKARTENBETRÜGEREIEN

eine zeitgenössische schmierentragödie in fünf akten

Was der Zuschauer sieht

1. Akt: Zwei jüngere Farangs mit Sonnenbrille und Baseballmütze unterhalten sich neben dem Geldautomaten .
2. Akt: Ein betagter Farang nähert sich dem ATM, umständlich in seiner Brieftasche wühlend.
3. Akt: Einer der beiden jüngern Farangs schliesst an die Warteschlange, er kommt unmittelbar vor den Senior zu stehen. Wie der Junge Mann mit Brille und Mütze sein Geldgeschäft verrichtet hat, gesellt er sich wieder zu seinem Kollegen, welcher  immer noch neben dem ATM steht und telefoniert, zählt und versorgt gemächlich seine Scheine.
4. Akt: Der Senior hat seine Karte eingeführt. Danach scheint der Automat zu blockieren, nichts geht mehr. Die beiden Farangs werden aufmerksam, und einer anerbietet freundlich Hilfe. Der Senior tritt einen Schritt zurück und der junge Mann macht ein paar Eingaben, ohne Erfolg. Dann tritt der zweite hinzu, welcher das Telefongespräch inzwischen beendet hat. Nach einem zweiten gemeinsamen Versuch kommt die Karte wieder heraus, der Alte nimmt sie dankend entgegen.
5. Akt: Der betagte Farang versucht's nochmal, und diesmal klappt's. Er nimmt die Geldscheine, die Karte und den Beleg entgegen, nicht ohne den beiden Helfern - der eine telefoniert schon wieder, der andere hat den zweiten Versuch mit freundlicher Anteilnahme beobachtet - nochmals herzlich zu danken, bevor sie alle von dannen ziehen.

Was sich hinter der Bühne abspielt

1. Akt: Die beiden Betrüger warten auf ein dankbares Opfer.
2. Akt: Der ältere Farang wird von den Betrügern als ATM-Kunde identifiziert und zum nächsten Opfer bestimmt.
3. Akt: Der Betrüger in der Warteschlange stellt sich so dicht vor den Automaten, dass niemand sieht, dass er den Kartenschlitz des Automaten mit einem hauchdünnen Plasticeinsatz manipuliert und seinen eigenen Geldbezug bloss fingiert; die Geldscheine, die er zählt, stammen nicht aus dem Geldautomaten.
4. Akt: Die vom Senior eingeführte Kreditkarte bleibt im Innern des manipulierten Schlitzes stecken. Der junge "Helfer" klimpert ein paarmal auf der Tastatur herum, bis sich sein Kollege neben ihn stellt. Mit einem Kunstgriff und für die hinten Anstehenden unbemerkt zieht der erste die Karte des Seniors aus dem Schlitz und steckt sie dem andern Ganoven heimlich zu. Während alle Augen auf den ersten "Helfer" gerichtet sind, welcher weiter auf der Tastatur des Automaten klimpert, kopiert der andere die Karte innert Sekunden, indem er sie durch einen portablen Mini- "Skimmer" (Kartenlesegerät) zieht, und gibt sie dem ersten "Helfer" heimlich zurück. Dieser dreht sich nun um und retourniert dem Eigentümer die Kreditkarte, welche er scheinbar soeben dem Schlitz des Geldautomaten entnommen hat.
5. Akt: Der telefonierende Farang benützt ein Mobilphone mit eingebauter Kamera. Damit zeichnet er die vom Senior eigegebene Tastenfolge für dessen PIN-Code als Video auf.

Epilog

Zurück im Auto, wo der dritte der Ganoven hinter der nächsten Ecke mit laufendem Motor wartet, wird hinter verspiegeltem Glas und angehm herungergekühlt per Laptop und drahtloser Internetverbindung Kontakt aufgenommen mit - beispielsweise - Hongkong. Dem dortigen Mittelsmann werden die Daten des mit dem Skimmer kopierten Kreditkartenstreifens und der dem Video entnommene PIN-Code direkt übermittelt, damit tausend Killometer weiter innert Minuten eine Kreditkartenkopie erstellt und diese sofort zum Kauf von Waren und/oder zum Bargeldbezug eingesetzt werden kann. Wenn der Senior Glück hat, stellt er den Betrug fest, bevor sein Konto leer ist, und kann die Karte sperren lassen.

(Quellen: Bericht eines geschädigten Langzeitresidenten in Pattaya, www.forium.de , The Police Notebook of the University of Oklahoma Police Department)
 

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Lebensbescheinigungen - Gebührenerhöhung wider willen

Die für die Versicherten im Ausland zuständige Schweizerische Ausgleichskasse in Genf hat eine neue Direktorin. Sie hat SwissLaw nach notabene bald drei Jahren klagloser Praxis und Hunderten von Lebensbescheinigungend die ursprünglich erteilte Bewilligung widerrufen und SwissLaw neu verpflichtet, auch einen in Thailand registrierten Juristen mitunterzeichnen zu lassen. Im Interesse unserer Kunden haben wir diese weder sachlich noch juristisch zu begründende Kröte geschluckt und lassen den Amtsschimmel in seinen höchsten Tönen wiehern. Denn die Weisungen des  der Ausgleichskasse vorgesetzten Bundesamtes für Sozialversicherungen sehen keine öffentliche Beurkundung der Lebensbescheinigungen vor, sondern "in der Regel" bloss eine "Bestätigung" durch die zuständige Behörde oder eine Urkundsperson des Wohnsitzlandes.

Durch diese unseres Erachtens unnötige und schikanöse Verkomplizierung entstehen SwissLaw zusätzliche Umtriebe und Auslagen, die wir Ihnen durch die Erhöhung der Gebühr auf THB 500 zum Teil überwälzen müssen. Dafür übernehmen wir den Versand (nunmehr an die schweizerische Vertretung in Bangkok, welche sie mit dem eigenen Kurierdienst nach Genf weiterleitet).

SwissLaw nimmt diese "Beglaubigungen" wie bisher ohne Voranmeldung während der Bürozeiten (s. Standort) vor (Reisepass oder Schweizerische Identitätskarte im Original mitbringen; andere Ausweise werden nicht akzeptiert). Wenn Sie der Ausgleichskasse schreiben möchten, können Sie dies über uns tun; wir sammeln die Kommentare und leiten sie gerne an deren Direktorin, Frau Valérie Cavero, weiter. Benützen Sie hierzu diesen Link.

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Irrungen und verwirrungen um "grundeigentum" an Gebäuden - ein Klärungsversuch

Seit einiger Zeit häufen sich in Internet-Foren, auf Webseiten und in "Rechtsberatern" lokaler Gazetten juristische Ungeheuerlichkeiten. Es wird behauptet, Ausländer könnten eine (auf fremdem Grundstück erbaute) Immobilie zu Eigentum erwerben. Dies sei in Thailand - namentlich für chinesischstämmige Geschäftsleute und in der Industrie - längst Gang und Gäbe.

Die Verwirrung stammt wohl daher, dass es bis vor etwa 40 Jahren in Thailand praktisch nur Holzbauten gab,  welche ohne Probleme abgebrochen und woanders wiederum aufgebaut werden konnten. Solche  "Fahrnisbauten",  es gehören auch die weit verbreiteten, auf Betonsockeln verankerten und demontierbaren stählernen Industriehallen dazu, gelten juristisch als bewegliche Sachen. Das Eigentum an einer beweglichen Sache wird indessen bloss durch den Besitz nachgewiesen (bezüglich des (Holz-)Hauses beispielsweise durch den Eintrag im Hausbuch, "Tabien Baan", als Master of the House, "Hausvorstand"). Wer Eigentum an einer beweglichen Sache beansprucht, ohne gleichzeitig im Besitz dieser Sache zu sein, ist für sein behauptetes besseres Recht beweispflichtig. Wenn der Grundeigentümer meint, er sei auch der Eigentümer an der auf seinem Grundstück stehenden Fahrnisbaute, muss er dafür Beweis führen, wenn im Hausbuch eine Drittperson als "Master" eingetragen ist.

Festzuhalten sind zunächst zwei "Unumstösslichkeiten": Wenn das Gebäude vom Grundstück, auf dem es steht, nicht ohne Zerstörung oder wesentliche Beschädigung entfernt werden kann, "wächst" es erstens dem Grundeigentum an, wird juristisch dessen untrennbarer Bestandteil (sog. Akzessionsprinzip). Es kann zweitens ein Gebäude von diesem Grundeigentum sachenrechtlich nur insoweit losgelöst werden, als dies das thailändische Zivilrecht in bezug auf die - einem numerus clausus unterliegenden - "dinglichen Rechte" vorsieht.

Selbst der Condominium Act Thailands musste daher festhalten, dass der Eigentümer eines Condos - im Gegensatz zu dem, was immer wieder behauptet wird - keinen Landanteil erwirbt (wie dies etwa der Stockwerkeigentümer in der Schweiz kann). Dem Condominium-Eigentümer wird zwar auch eine den Grundstückswert einschliessende "Wertquote" zugestanden, aber eben nicht am Grundeigentum, sondern nur am Liquidationserlös. D..h., erst wenn das Gebäude eingestampft und das Land verscherbelt ist, erhält er seinen Teil. Vorher hat er bloss einen anwartschaftlichen "obligatorischen" Anspruch. Aber eben keinen "dinglichen".

Jeder Ausländer (ob natürliche oder juristische Person) kann mit einem (thailändischen) Grundeigentümer vertragliche Vereinbarungen treffen, welche es ihm erlauben, auf dessen Grund ein Gebäude zu errichten. Zu klären bleibt indes, wer nun - sachenrechtlich, "dinglich" - Eigentümer des Gebäudes ist. Und wie rechtsbeständig (oder wacklig) eine solche Abrede ist.

Der CCCT (Civil and Commercial Code of Thailand, das thailändische Zvil- und Handelsrecht) sieht folgende "dinglichen Rechte" an Grundstücken vor, welche teilweise übertragbar und in diesem Zusammenhang von Interesse sind:

Mietvertrag (Engl.: "hire of property", auch "Lease"; Thai: "Sanja Tschau")
Nutzniessung, auch Niessbrauch (Engl.: "usufruct")
Baurecht, auch Erbbaurecht, Oberflächennutzungsrecht (Engl.: "superficies")
sowie das Wohnrecht (Engl.: "habitation"; Thai: "Arsai"; es wird hier nur der Vollständigkeit halber erwähnt)

Je nach den individuellen vertraglichen Regelungen (das Gesetz lässt einigen Spielraum), ist die Abgrenzung des Mietvertrages von der Nutzniessung und vom Baurecht nicht immer einfach. Tatsache ist, dass es (auch in Thailand) bei der Auslegung von Verträgen nicht auf die von den Parteien gewählte Bezeichnung ankommt, sondern auf die Natur der Rechte und Pflichten, welche durch sie begründet werden. Oftmals ist ein als Mietvertrag bezeichneter Vertrag, wegen der langen festen Laufzeit, der weitgehenden Rechte des Mieters und der Aushöhlung der Rechte des Grundeigentümers streng genommen ein Baurechtsvertrag.

Explizit verleiht das Baurecht dem Berechtigten den Anspruch, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten (nach Massgabe des Baurechtsvertrages oder, wenn darin keine Einschränkungen festgelegt sind, bloss der öffentlichrechtlichen Bauvorschriften). Freilich hat der Berechtigte während der (gesetzlich auf maximal 30 Jahre beschränkten) Vertragsdauer das Recht, das Gebäude wie ein Eigentümer zu erstellen, zu nutzen und zu verändern. Er kann es unter Umständen auch wieder abreissen, wenn dadurch der Wert des Landes im ursprünglich übernommenen Zustand nicht beeinträchtigt wird und er mit dem Grundeigentümer keine anderslautenden Abreden getroffen hat. Auch kann das Baurecht - eine im Gesetz ausdrücklich vorgesehene Option des Berechtigten - auf weitere maximal 30 Jahre verlängert werden, zu den bisherigen Bedingungen. Ob diese Option allerdings auch einem spätern Eigentümer entgegengehalten werden kann, ist offenbar höchstrichterlich noch nicht entschieden; ich würde dies bejahen, handelt es sich doch beim Institut des Baurechts nach dem CCCT um ein "beschränktes" dingliches Recht; was besagt, dass für die Erfüllung der Verpflichtung seitens des Grundeigentümers nicht dieser unmittelbar vertraglich gebunden ist, sondern effektiv das Grundstück. Mittelbar wird es indes der jeweilige Grundeigentümer sein.

Das in Deutschland gebräuchliche Erbbaurecht ist eine  Mischform von Grundeigentum und dinglichem Recht. Das Institut ist auf Verordnungsstufe eigenständig geregelt, wodurch das erwähnte Akzessionsprinzip für diesen Spezialfall gewissermassen durchbrochen wird. Bezüglich des Baurechts in Thailand stehen indes bloss die eher rudimentären, von der Rechtssystematik her indessen klar lokalisierbaren Bestimmungen im CCCT zur Verfügung.

Zusammenzufassen bleibt, dass die thailändische Gesetzesgrundlage für das Baurecht als bloss eines mehrerer "beschränkter" dinglicher Rechte keine Ausnahme vom Akzessionsprinzip vorsieht. Und dass der - ausländische - Investor zwar sein Gebäude (und auch das "fremde" Grundstück, worauf er es gebaut hat), während der Vertragsdauer wie ein Eigentümer nutzen, verändern, ja selbst "verkaufen" kann (er tritt natürlich lediglich den Baurechtsvertrag ab, veräussert also  nur die ihm daraus fliessenden Rechte; über das Schicksal des mit dem Baurecht belasteten Grundstücks ist damit nichts gesagt. Der Grundeigentümer kann dieses jederzeit nach Belieben veräussern; der Bauberechtigte kann nur widersprechen, wenn er nachweisen kann, dass ihm dadurch Schaden erwächst; und dies dürfte im allgemeinen recht schwierig sein).

In europäischen Gefilden können Baurechte oder ähnliche Institute i.d.R. für maximal 100 Jahre errichtet werden. Sodass die 30 bzw. 60 Jahre (bzw. 50 / 100 Jahre für industriell oder gewerblich genutztes Land) angesichts der zuweilen äusserst fragwürdigen Bauqualität in Thailand mehr als nur adäquat erscheinen. Andersherum gesagt: Wenn ein Gebäude in Thailand nach 30 Jahren dem Grundeigentümer anheimfällt, dürfte der Restwert des auf den Vertragsablauf hin wohl auch entsprechend nachlässig gewarteten Objektes - angesichts der latenten Renovations- oder Abreisskosten - sogar negativ sein.

Zum Abschluss noch ein kleiner Exkurs: Einträge von Personen im Hausbuch ("Tabien Baan") betreffen den Master of House (die zur Nachführung zuhanden die Behörde verantwortliche Person) und jene der Bewohner. Das Hausbuch selbst begründet - abgesehen von der einleitend aufgezeigten Ausnahme betr. Besitzesnachweis -  keine Rechte. Aus praktischem Anlass wird es von der zuständigen Verwaltungseinheit - der Ampur -  (auf Verlangen!) herausgegeben, sofern das betreffende Gebäude baupolizeilich "abgenommen" ist. Gewisse amtliche Stellen (Wasserwerk, Telefonzentralen u. dgl.) verlangen das Hausbuch oder eine Kopie davon zum Nachweis, dass das Gebäude existent und regulär erstellt ist. Mit der nunmehr weitgehend vollzogenen elektronischen Vernetzung der Einwohnerkontrollen über die Provinzen hinweg hat das Hausbuch als Registrierungsnachweis der Bewohner stark an Bedeutung eingebüsst.

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Eröffnung von Bankkonten in der schweiz