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Beispiel einer Abwicklung
(im Raum Hua Hin, bei einem Verkauf von Privat):
 Nach Besichtigung
und einer Kaufabsicht des Interessenten überprüfen wir den rechtlichen
Situation der Liegenschaft, hierzu benötigen wir 1-3 Arbeitstage
(Kostenvorschuss 5.000 Baht).
Nachfolgend
erstellen wir die erforderlichen Verträge, hierzu benötigt unser
Rechtsanwalt weitere 4-11 Arbeitstage (Kostenvorschuss je nach
Aufwand).
Bei
dem anschliessenden Termin mit Verkäufer und Käufer erfolgt die Vertragszeichnung und eine erste
Anzahlung je nach Vereinbarung.
Zu
dem nachfolgenden Termin auf dem Grundbuchamt wird die Immobilie auf den
neuen Eigentümer übertragen, oder es wird der Leasingvertrag
registriert. Im Gegenzug wird die Immobilie vollständig bezahlt, i.d.R.
durch einen Cashier-Check.
Das
bestehende Haus kann auf den Namen des Ausländers registriert werden,
hierzu ist ein weiterer Vorgang (und Gebühren) erforderlich. Ein
offizieller Kaufvertrag wird für 30 Tage öffentlich ausgehangen,
nachfolgend wird das Gebäude auf den Namen des ausl. Käufers
registriert, nachdem die anfallenden Steuern und Gebühren bezahlt sind.
In solch einem Fall wird zuerst das Haus transferiert (Wartefrist 30
Tage) und erst anschliessend das Grundstück übertragen, z.B. an einen
thail. Partner.
Alle
anfälligen
Gebühren & Steuern auf dem Grundbuchamt werden vor Ort in bar gezahlt,
die erwarteten Kosten ermitteln wir vorab.
Cashier
Check (Verrechnungsscheck): Ihre thail. Bank stellt Ihnen auf
Anfrage einen garantiert gedeckten Cashier Check aus. Ein Cashier Check
ist eine bevorzugte Art um höhere Beträge zu zahlen.
Kontoeröffnung:
Bei einer Kontoeröffnung sind wir behilflich.
Die
Anwaltskosten für Situationsprüfung, Verträge, Übersetzungen in
engl. und Abwicklung auf dem
Grundbuchamt betragen je nach Aufwand ab 15.000 Baht bis zu 100.000 Baht, zahlbar durch den
Käufer/Leasingnehmer (wir empfehlen die Kosten für eine sichere
Abwicklung einzukalkulieren).
Übersetzung:
Unser RA übersetzt im thail.
orginal verfasste Übertrage ins englische. Auf Wunsch übersetzen
wir für unsere Klientel kostenfrei Kauf- und Leasingverträge vom
englischen ins deutsche.
Die
Kosten an Gebühren & Steuern auf dem Grundbuchamt
werden in der Regel zu 50 % / 50 % zwischen Käufer / Verkäufer geteilt.
Die Kostenaufteilung auf dem Grundbuchamt ist ein Bestandteil der
Verkaufsverhandlung.
Ein
Leasingvertrag ist ein 30-jähriger Mietvertrag**, der Leasinggeber
(Landlord) ist u.U. 30 Jahre lang steuerpflichtig
(Einkommenssteuern), wenn sein
Jahres-Einkommen eine bestimmte Höhe übersteigt. Diese möglichen Steuern
sind durch den Leasingnehmer zahlbar. Je niedriger ein Leasingpreis für
30 Jahre angegeben ist, desto niedriger die Einkommenssteuer. Der
niedrigst mögliche Preis ist der amtliche Schätzwert. Der Landlord kann
seine Steuern für 30 Jahre einmalig im Voraus oder jährlich zahlen.
Steuern und Gebühren:
Es
entstehen auf dem Grundbuchamt bei einer Eigentumsübertragung
Kosten, die in Bar auf dem Grundbuchamt zahlbar sind.
Transfer
fee (2%)
Business
Tax (3.3%)*
Stamp
Duty (0.5%)
Witholding
Tax**
Im
Vorfeld ist zu vereinbaren, wer welche Steuern zahlt. In der
Regel werden Transfer Fee zu gleichen Teilen von Verkäufer /
Käufer geteilt, während weitere Steuern durch den Verkäufer
zahlbar sind.
Beispiel einer Veranlagung:
1. Angenommen das der amtliche
Verkehrswert 5.000 Baht pro Qm beträgt
2. Die Fläche ist 1.000 qm
3. Der amtliche Verkehrswert beträgt
gesamt 5.000.000 Baht
4. Der aktuelle Verkaufspreis
beträgt 6.000.000 Baht
5. Der Verkäufer hatte die
Liegenschaft 3 Jahre zuvor erworben
1.: Withholding Taxes
Der amtliche Verkehrswert beträgt
gesamt 5.000.000 Baht
Abzug der Kosten
des Besitzes für 3 Jahre für ist 77 % = 3.850.000 Baht
Differenz = 1.150.000 Baht (5.000.000 - 3.850.000)
Teilbar durch 3 Jahre als Eigentümer
Ergebniss = 383,333 Baht (1.150.000/3)
Besteuerung nach Progressionsrate
1 bis 80.000 = Steuerfrei
80.001 - 100.000 = 5 % (1.000)
100.001 - 383.333 = 10 % (28.333)
Gesamt = 29.333 Baht (1.000 + 28.333)
Multipliziert mit den Jahre als Eigentümer = 87.999 Baht
(29.333 x 3)
In diesem Fall ist die Witholding Tax 87.999 Baht.
2.: Goverment Fee for Transfer
2 % basierend auf den amtlichen Verkehrswert. 5.000.000 x 2
% = 100.000 Baht
Die Transfer Fee ist 100.000 Baht
3. Stamp Duty
In diesem Fall frei, weil die specific Business Tax
angewendet wird (da weniger als 5 Jahre als Eigentümer).
4. Specific Business Tax
3,3 % an Specific Business Tax basierend auf den amtlichen
Verkehrswert oder dem Verkaufspreis, je nachdem welcher Wert
höher ist. In diesem Fall ist der Verkaufspreis höher als
der Verkehrswert, daher 6.000.000 x 3,3 % = 198.000 Baht.
Die Specific Business Tax ist 198.000 Baht
In diesem Fall fallen Steuer von gesamt 385.999 Baht an.
Abwicklung
Hua Hin Immobilien Service Co., Ltd. stellt alle erforderlichen Details
zur Verfügung und garantiert eine rechtlich abgesicherte Abwicklung.
Preis- und Detailanfragen zu der Liegenschaft erfolgen von dem
Kauf/Leasinginteressenten ausschliesslich an die Agentur zur weiteren
Äbklärung mit dem Eigentümer/Verkäufer.
Die Agentur kann von dem Eigentümer/Verkäufer durch eine Vollmacht zur
vollständigen Abwicklung auf dem Grundbuchamt ermächtigt sein, inkl. zu
der Verwaltung der Zahlung.
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