|
Infos über
Hauskauf & Immobilienerwerb in Thailand
Die Landtitel:
Sor. Kor 1 ist ein Bekanntmachungsformular für Grund und Boden in
Besitz. Es gibt eine Urkunde, welche die Rechte auf Grund und Boden
darlegt. Bestehende Rechte werden gemäss Sor.Kor 1 weitergeführt. Am
1. Dezember 1954 wurden alle Landbesitzer von der Regierung
angewiesen, ihren Besitz per Sor.Kor 1 anzuzeigen. Nachdem der
Nachweis erbracht worden war, dass ein Besitzer Grund und Boden
rechtmässig besass und nutzte, wurden von der Regierung die
Landtitel Nor.Sor 3 und Nor.Sor 3 Gor als Beweis dafür ausgestellt.
Nor.Sor 3 und Nor.Sor 3 Gor sind rechtsgültige Urkunden,
vorausgesetzt, dass die Person, welche auf dem Titel ausgewiesen
ist, gemäss den Gesetzesgrundlagen Anspruch auf das Land hat. Dieses
Recht wird vom Gesetz anerkannt und kann als Beweismittel in einem
Rechtsstreit mit einer natürlichen Person oder der Regierung
verwendet werden.
Por. Bor. Tor 6 ist ein Nachweis dafür, dass Steuern für Landnutzung
abgegeben werden. Solcher Grund und Boden hat den Nachweis auf
Besitzrecht des Landnutzers noch nicht erbracht und falls noch kein
Rechtstitel für dieses Land besteht, könnte der Grund dafür sein,
dass es sich um Land in der Walderhaltungs- oder öffentlichen
(staatlichen) Zone handelt oder das Land ist ausgewiesen durch die
Titel Sor.Kor 1, Nor.Sor 3, Nor.Sor 3 Gor oder durch eine
Landbesitzurkunde (Chanod). Alle diese Titel müssen grundsätzlich
einen Por.Bor.Tor 6 Steuernachweis haben wie Land, welches nicht
durch einen Titel ausgewiesen ist. Der Erwerb von Land, welches
diesen Steuernachweis hat, ist möglich, indem die Landbesitzrechte
an den Besitzempfänger übergeben werden, welcher dann
gleichberechtigt ist wie der Übertrager, jedoch können bei Land
gemäss Por.Bor.Tor 6 Probleme im Zusammenhang mit dem Rechtsnachweis
entstehen und der Besitzer hat in einem Rechtsstreit mit den
Behörden keine Beweisgrundlage.
Sor. Por. Gor 4-01 ist eine Landzuweisung der
Landneugestaltungskommission und unter keinen Umständen kann solches
Land erworben oder verkauft werden. Es kann nur durch Erbfolge
weitergegeben werden.
Nor. Sor 3 ist eine von der Regierung ausgestellte Urkunde, welche
die Nutzung durch den Landbesitzer bescheinigt. Es ist keine
Besitzurkunde, d.h. es wird von Gesetzeswegen bestätigt, dass eine
Person, welche einen Nor.Sor 3 Titel hält, gesetzlich berechtigt
ist, Grund und Boden zu besitzen. Dieser Landtitel kann als
rechtliche (juristische) Urkunde verwendet werden oder zur
Landnutzung als Eigentümer. Die kartographische Erfassung eines
Nor.Sor 3 Titels ist nicht festgelegt und es bestehen keine
Parzellengrenzpunkte. Der Titel ist für eine spezifische Parzelle
ausgestellt und ist nicht an andere Parzellen gebunden, wodurch
Probleme bei der Überprüfung der Landfläche entstehen. Alle
gesetzlichen (juristischen) Handlungen im Zusammenhang mit diesem
Titel müssen für 30 Tage öffentlich ausgeschrieben werden.
Nor. Sor 3 Gor ist ein gesetzlicher Landtitel mit der selben
Rechtsgrundlage wie Nor.Sor 3, mit dem Unterschied jedoch, dass auf
der Karte Parzellengrenzpunkte eingetragen sind, wobei diese
Grenzpunkte und die Landfläche durch eine Luftaufnahme festgelegt
werden. Es besteht daher die Möglichkeit, eine angrenzende
Landfläche zu verifizieren. Es wird immer der selbe Massstab von
1:5000 angewendet. Gesetzliche (juristische) Handlungen im
Zusammenhang mit diesem Titel müssen nicht öffentlich ausgeschrieben
werden, und das Land kann in kleinere Parzellen aufgeteilt werden.
Nor. Sor. 4 Chor, die Landbesitzurkunde (Chanod) ist eine
Landeigentumsurkunde. Jede Person, deren Name auf der Urkunde
eingetragen ist, hat gesetzlichen Anspruch auf das Land und kann
diesen als Beweismittel zur Bestätigung der Rechte gegenüber
Regierungsstellen verwenden. Die Besitzurkunde wird ausgestellt,
wobei ein äußerst akkurates Satellitenvermessungssystem (GPS)
angewandt wird um die Grenzen und die Landfläche festzulegen. Alle
gesetzlichen (juristischen) Handlungen können gemäss
Eigentumsrecht sofort ausgeführt werden. Die Aufteilung des Landes
in mehr als 9 Parzellen muss in Übereinstimmung mit dem
Landzuweisungsgesetz, Abschnitt 286, ausgeführt werden.
______________
Um Probleme auszuschliessen, sind nur Nor. Sor 4 Chor (Chanod) und
Nor. Sor 3 Gor zum Erwerb empfehlenswert.
______________
Hauskauf / Gebäude
Das Eigentumsrecht auf Gebäude steht Ausländern nur zu, sofern das
Land nicht eingeschlossen ist.
Ausländern wird vorgeschlagen, das Land über einen Zeitraum von 30
Jahren, mit der Option auf Vertragsverlängerung, zu pachten, wonach
das Eigentumsrecht auf das auf dem Land errichteten Gebäudes
erworben wird. Die Besitzrechte zum Land und Haus werden durch die
Tatsache, dass man Hauseigentümer ist, abgesichert. Die
Landeigentumsrechte können verpachtet werden. Falls wie oben erwähnt
vorgegangen wird, kann das Haus nicht separat vom Land betrachtet
werden und ist ein integraler Bestandteil gemäss Zivilrecht. Die
Eigentumsrechte auf das Gebäude können bestätigt (nachgewiesen)
werden, worauf der Vermieter (Verpächter) das Haus nach Ablauf der
Pacht nicht beschlagnahmen kann, sondern eine
"Heimfallentschädigung" wird fällig.
Landbesitzrechte für Ausländer
Landbesitz kann in Thailand nicht auf Ausländer eingetragen werden.
Ein neuer Gesetzesentwurf gestattet jedoch, dass thailändische
Staatsbürger, die mit einem Ausländer verheiratet sind, unbeschränkt
Land kaufen können, was vorher nicht möglich war. Wenn der Nachweis
erbracht wurde, dass der Erwerb aus Mitteln des thailändischen
Partners finanziert wird, gibt es bei dem Landregistrierungsamt
keinerlei Schwierigkeiten. Kommen die Mittel jedoch vom
ausländischen Ehepartner, muss dieser ein Dokument unterschreiben
indem er bestätigt, dass im Falle einer Scheidung der Landbesitz dem
thailändischen Partner gehört. Folglich muss der Besitz nicht
geteilt werden und verbleibt beim thailändischen Partner. Das Gesetz
verbietet jedoch nicht, dass ein Ausländer ein Haus und ein Gebäude
besitzt. In den meisten Fällen wird daher für Wohnzwecke ein
Leasingvertrag, Nutzungs-Mietvertrag für Grund und Boden, über 30
Jahre mit Verlängerungsrecht abgeschlossen. Vom Gesetz her ist eine
maximale Laufzeit für Mietverträge von 30 Jahren vorgesehen.
Meistens wird jedoch mit einem Zusatzvertrag abgesichert, dass auch
eine Verlängerung des Mietvertrages auf weitere 30 Jahre gewährt
wird und dass bei Nichteinhaltung dieser vertraglichen Verpflichtung
eine hohe Strafzahlung fällig ist. Solche Verträge müssen im
Landtitel eingetragen werden um gesetzeswirksam zu sein.
Bei Nichteintragung ist dieser Vertrag nur 3 Jahre gültig und kommt
einer Steuerhinterziehung gleich. Um die Wirtschaft in Thailand
anzukurbeln, hat das Parlament nun mit 235:58 Stimmen beschlossen,
das Nutzungsmietrecht auf 50 Jahre, mit Option auf weiter 50 Jahre,
auszudehnen. Dies gilt jedoch nur für kommerziell und industriell
genutzte Grundstücke. Dadurch hofft man, neue ausländische
Investoren anzulocken. Eine weitere Gesetzesänderung hat am 18. Mai
2000 stattgefunden und ist am 19. Mai in Kraft getreten Das neue
Gesetz erlaubt Ausländern, die mindestens 40 Millionen Baht in
Thailand investiert haben, maximal 1 Rai Land (1'600 m2) für
Wohnzwecke zu erwerben. Allerdings wird durch die daran geknüpften
Bedingungen, das Investment nicht sehr attraktiv.
Ausländer haben das Recht, Darlehensverträge (Hypotheken) im
Landtitel eintragen zu lassen.
Im Konkursfall geht das Grundstück dann an den Darlehensgeber und
wird durch Gerichtsbeschluss über eine Versteigerung verkauft. Den
Erlös daraus, minus der anfallenden Gebühren erhält der
Darlehensgeber. Als höchster Zinssatz für Privatdarlehen werden von
den Gerichten maximal 15% p.a. anerkannt.
Übertragung und Eintragungen
Übertragungen und Eintragungen in Landtitel können auch ohne Beisein
der jeweiligen Parteien erfolgen, sofern die notwendigen Dokumente
wie Originallandtitel, Vollmachten, Passport- oder ID Card-Kopien,
sowie Hausregisterkopien vorhanden sind. Für solche Übertragungen
ist mit ca. 3,8% Abgaben und Steuern zu rechnen. Der Verkäufer muss
nochmals 1% vom Kaufpreis an das Finanzamt abführen, wenn das
Grundstück noch nicht länger als 5 Jahre in seinem Besitz war. Bei
Frauen als Verkäufer ist die Unterschrift des Ehegatten notwendig.
Falls die Verkäuferin nicht verheiratet sein sollte, ist eine
Urkunde zum Beweis des Ledigenstatus oder der Scheidung notwendig.
Registrierte Darlehen in Landtiteln
Oftmals sind die Originallandtitel zur Absicherung von Darlehen
(Hypotheken) bei Banken hinterlegt. Diese Darlehen sind auf der
Rückseite eines solchen Titels eingetragen. Bevor ein Kauf getätigt
wird, muss Kontakt zu der jeweiligen Bank aufgenommen werden, um zu
erfahren, unter welchen Bedingungen die Tilgung erfolgen kann.
Danach wird der Eintrag aus dem Landtitel gestrichen und der
Originallandtitel ausgehändigt.
Vertragsrecht
Verträge in Thailand sind in jeder Sprache rechtsgültig. Wird jedoch
ein Vertrag registriert oder für gerichtliche Zwecke verwendet, ist
eine Übersetzung in die thailändische Sprache notwendig. Sind
zweisprachige Verträge vorhanden, zählt für das Gericht immer nur
die thailändische Version.
Quintessenz
Condos, Eigentumswohnungen
und Gebäude auf gepachtetem Land können von
Ausländern gekauft und im Grundbuch eingetragen werden.
Landerwerb ist für Ausländer nicht möglich.
Land kann von Ausländern auf 30 Jahre gepachtet werden, mit
Verlängerungsoption.
Ausländer können Gebäude auf gepachtetem Land besitzen
(Baurecht).
Am Ende der Baurechtsdauer geht das Eigentum an einem im Baurecht
errichteten
Bauwerk auf den Grundeigentümer über. Der Grundeigentümer hat dem
Bauberechtigten
eine angemessene Entschädigung (Heimfallentschädigung) zu
leisten.
Alle Verträge müssen im Grundbuch eingetragen werden.
An kompetenter Beratung sollte nicht gespart werden.
Wer in Thailand langfristig
offiziell Geschäfte machen und arbeiten will, muss eine Firma
gründen.
Eine Geschäftsliegenschaft kann von dieser Firma
(Aktiengesellschaft) erworben werden.
Als Generaldirektor kontrolliert man alles. Benötigtes Visum: "NONIMMIGRANT-B"
Konkrete Anleitung
Ein hohes Mass an Kontrolle über eine Immobilie zu gewinnen ist
der folgende Weg:
Man schliesst mit einer Thaiperson einen Darlehensvertrag in der
Höhe des
Kaufpreises. Bei einem Grundstück zuzüglich der geplanten
Investitionshöhe für
spätere Bebauung.
Man vereinbart einen jährlichen Zinssatz in Höhe von 6% und die
Rückführung der
Darlehenssumme bei Vertragsende. Als Laufzeit werden 30 Jahre
vereinbart. Dann
schliesst man einen Land-Lease-Vertrag über Laufzeit 30 Jahre, mit
Option 30 Jahre
Verlängerung. Man vereinbart einen jährlichen Mietbetrag, der die
Gesamthöhe der
jährlichen Zinszahlungen aus dem Darlehensvertrag leicht
übersteigt.
Nach erfolgtem Kauf lässt man beide Verträge in das Landpapier
beim Landamt
eintragen. Das kostet rund 1% des Darlehensbetrags.
Diese Eintragung ist vergleichbar mit einem Hypothekeneintrag. Die
Immobilie kann
somit nicht verkauft oder weiter beliehen werden. Der Landtitel
ist üblicherweise
beim Darlehensgeber hinterlegt.
Im Einverständnis beider Parteien kann die Immobilie jederzeit
verkauft oder weiter
beliehen werden. Die Verträge sind vererbbar.
Dieses Vertragssystem überzeugt durch Sicherheit, Einfachheit und
Transparenz:
Der Thaipartner leiht sich Geld und erwirbt Eigentum. Er
vermietet es und sichert sich dadurch die
vereinbarte Zinszahlung. Zudem erlangt er durch den
Mietüberschuss ein ständiges Einkommen.
Der Ausländer verleiht Geld zu banküblichem Zins und bekommt
es nach Ende der Vertragszeit
zurück. Er mietet eine Immobilie und bezahlt dafür Miete.
Beispiel:
Kosten der Immobile: 10'000'000 Baht. Darlehen an Thai
10'000'000 Baht.
Thai zahlt 6% Zins von 10'000'000 Baht = 600'000 Baht =
50'000 Baht pro Monat.
Ausländer zahlt für die Immobilie 55'000 Baht Miete pro
Monat.
Nach Verrechnung bleibt ein Überschuss von 5'000 Baht (100
€).
|
